互联网时期，谁掌捏了流量谁就掌捏了言语权。如今放到房地产，谁掌捏了客流，谁就掌捏了言语权。

是的，说的就是阿谁掌捏了流量的贝壳帝国。

2020年4月，贝壳赴好意思上市，贝壳首创东说念主左晖一度以1050亿身价排在当年胡润富豪榜的36位。

2021年，左雇主因病，英年早逝，和单一刚接过了贝壳的担子。

自此，尽管左家仍是贝壳的大鼓励，但贝壳已不是原本阿谁贝壳。

01

目下的贝壳，备受争议，主要有三点：

1、管理层超高的薪水

2、对房地产中介市集越来越强的适度力——近乎把持

3、“贝壳税”对购房者越来越大的伤害。

先说第一个。

现任董事会主席、履行董事彭永东，履行董事单一刚是左晖创立贝壳的关键东说念主物，他们参与了贝壳从0到1的经过。

贝壳上市后，他们的个东说念主钞票也像坐火箭一般上涨。

他们俩到底有些许钱呢？

本年10月，2024年胡润百富榜发布，彭永东以71亿钞票，排在第747位，较2023年增长114位。

那他们的钱从哪儿来？

从目下可查询的所有公开弘扬来看，

贝壳的董事薪酬部分包括：袍金，薪金、津贴及什物福利，绩效奖金，股份支付薪酬用度，退休金筹办供款。

在2019-2023年5年间，彭永东和单一刚的薪酬变化如图所示：

在这中间，左雇主离世的2021年是一个分界点。

2021年之前，彭永东和单一刚是联创和履行董事的身份。

彭永东由于在2019年取得了一笔高达15.1亿的股份支付薪酬用度，钞票剧增。

单一刚则不咋地，最多一年也就拿了685万。

左雇主离世后，一切又不一样了。

2022-2023年两年，彭永东拿了11.88亿，单一刚也拿了8.84亿。

这个年薪水平，依然高出当年房地产闻明的打工天子，排活着界前线。

证实福布斯发布的《香港上市中资股CEO薪酬榜》，夏海钧在2017年的年薪为2.7亿元，位居榜首‌12。2020年-2021年，夏海钧的薪酬2021年为2.02亿元，2020年为2.04亿元‌。请看重，这部分薪酬也包括股权支付薪酬。

而据公开数据，苹果现任CEO库克2022年总薪酬9400万好意思元，折合东说念主民币6.88亿。同庚，彭永东的薪酬则是4.75亿。

2023年，库克的总薪酬为6320万好意思元（包括‌基本工资‌：300万好意思元、‌股票奖励‌：4700万好意思元、‌绩效奖金‌：1070万好意思元、‌其他薪酬‌：250万好意思元），折合东说念主民币松弛在4.6亿东说念主民币。

相似是2023年，彭永东的薪酬是7.13亿，单一刚是5.29亿。这个薪酬依然高出苹果CEO库克2023年的薪酬水平。

但请看重，这还仅仅彭永东和单一刚钞票的一个部分。

彭永东和单一刚更大的钞票起原，如故其在贝壳的持股市值。

2021年2月，彭永东和单一刚在贝壳的持股区别为3.1%和1.3%。

到2024年2月，彭永东和单一刚在贝壳的持股权益占比是5.1%和2.8%，区别提高了2%和1.5%。

适度好意思东技术12月20日，贝壳好意思股220.04亿好意思元，彭永东和单一刚持股市值区别为11.22亿好意思元和6.16亿好意思元。

02

不休加多的大齐钞票背后，复古的是权力！

左雇主还活着的2021年之前，彭永东持有贝壳3.1%股权，1%的投票权。单一刚持股1.3%，领有0.4%的投票权。第一大鼓励左晖则有81.7%投票权。

左雇主离世后，尽管左家仍是贝壳的大鼓励，但彭永东和单一刚初始掌捏言语权。

2021年7月29日，贝壳找房公告称，该公司的主要鼓励Propitious Global Holdings Limited（“Propitious”）已履行并托福了弗成撤消的代理和授权书。Propitious最终由Z&Z信赖适度，其受益东说念主是贝壳首创东说念主、名誉董事长左晖的支属。

证实授权书，Propitious弗成撤消墟授权给开曼群岛注册的免税有限合资企业百汇相助伙伴（“百汇合资企业”）期骗由Propitious持有的公司885301280股B类无为股（“代理投票权”）所代表的投票权。

而百汇合资企业由两个合资东说念主组成，即彭永东和单一刚。

也就是说，尽管是大鼓励，但左家把部均权力让渡给了彭永东和单一刚。

是以咱们看到的是，到了2024年2月，尽管彭永东持股为5.1%，但却有22.8%的投票权；单一刚持股2.8%，却有10.3%的投票权。

从目下的股权结构看，贝壳的控股鼓励依然是左晖眷属信赖基金，具体为Baihui Partners和Propitious Global，它们区别持有23.7%的股份和17.2%的投票权‌‌；腾讯持有11.4%的股份和8.3%的投票权，是贝壳的第二大鼓励。

很显然，彭永东和单一刚的投票权已大幅卓绝了左家近乎一倍。

也就是说，贝壳口头上如故姓左，但骨子上已不姓左。

03

有东说念主说，首创东说念主遑急，好的管理者更遑急。

这个不假。比如，在国内，好意思的的何氏眷属就作念得可以。

当年，何享健老爷子粉饰后，以为首的工作司理东说念主初始收拾好意思的，并一步步把好意思的带到今天的高度。

在外洋，乔布斯离世后，其交班东说念主带着苹果稳步上前。

虽然了，这些明星工作司理东说念主，也求名求利，比如方洪波。适度2024年9月30日，方洪波一共持有好意思的集团1.17亿股，位列第五大鼓励，其持股占到了好意思的总股本的1.53%，以最新的股价预备，方洪波的身价超85亿元。

但方洪波全中国也就出了这样一个。

如今的好意思的，已是一个市值高达5600亿的巨无霸了，不管是居品口碑，如故社会形象齐是优良。

反不雅贝壳，尽管彭永东和单一刚也干得可以，但却争议不休。

目下看，走动办事如故贝壳营收的大头，而贝壳领有的重大的流量，也足以让其挟流量以令各方诸侯。

1、在贝壳眼前，即等于再给力的开采商，也不得不俯首。

2023年1月14日，北京地产圈就有一个外传，说北京链家新址业务的职工，顷刻间接到了一条教唆：下架所有中海阵势，所有东说念主不要再为中海带客。

过后，链家方面薪金，网传链家与中海住手相助是一个曲解，北京链家目下正在与中海协商2023年新的协议内容。

但明眼东说念主齐知说念，新签协议就发生曲解，这就是把持带来的自便。

中海如斯，其他开采商在贝壳眼前，更齐是弟弟。

2、开采商无力不屈，无为购房者就更难了。

比如贝壳推出的安详租模式。官方先容，贝壳安详租是贝壳租房面向业主和租客两头推出一站式机构房屋托管品牌。定位自营模式，主打专科托管，将市集上漫衍的房源转为专科机构化长租房源，并提供专科管家办事，让业主安详、佃农安祥、行业闪现。

但从客户体验上，安详租面向租客和房主双方收取的用度也不低。雪球有个用户就发帖说，体验了贝壳的安详租模式，发现模式一变，贝壳的收入翻了2倍。

该用户以为，以贝壳把持的市形式位来讲，其实房主和租客齐没太多选拔，这也算是把持的一个负面例子。

还有贝壳为二手房走动推出的好赞办事也颇受市集诟病。

近几年二手房走动低迷，“好赞办事”是贝壳平台提供房源试验等资泉源量，重复入驻经纪公司的关联升值办事的一款打包办事居品。

证实贝壳对“好赞”的姿色，一朝使用，房源就会享受一定的特权期，其间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精确匹配，房源能够赶紧触达潜在买家，已毕高效的走动。

但这个看起来能更好促进走动的办事，在骨子落地后却缓缓异化。

在一线城市及热点二线城市中，贝壳的中介费开阔在2%-3%之间，而在一些特定办事如“好赞”的加持下，这一用度还可能进一步上涨。证实贝壳好赞办事的姿色，使用好赞会特地加收1%的办事费。

1%的比例关于一套500万元的房产来说，确乎是一笔不小的用度，零碎于一套全屋家电的价值。这关于很多卖家来说，就依然是不小的用度。

另一方面，淌若卖家选拔不使用“好赞”办事，他们可能会濒临另一种窘境：被“变相封杀”，即使市集走动活跃，也可能因为短缺满盈的试验和曝光而难以引诱到带看的客户。

在黑猫投诉平台上，就有不少关联的投诉，关键词基本是强制收费、办事诈骗、误导房主签约好赞办事等。

3、逆计谋而行，国度减税贝壳加费

跟着国度税收计谋的转念，契税等税费在走动老本中的占比缓缓缩短，使得中介费在合座走动老本中的比重愈发突显。

打个譬如，新计谋实施后，例如来说，购买第二套房的购房者，面积在140平米以下的，总价500万元，已往契税要按3%收取，即15万元；新计谋实施后将按照1%收取，也就是5万元，契税减少了10万元。

但 贝壳在大多数一、二线城市的中介费，就要2-3%。相似是500万的 屋子，中介费得在10万-15万之间。这样一看，在面积140平米以下的二手房走动中，中介费在房产走动老本中的占比达到50% 到75%傍边。

二手房是中国房地产市集健康发展的遑急部分，贝壳行动二手房走动最大的平台，既是楼市新政的最大受益者。

但国度饱读舞减税降费，然则贝壳的中介费却并莫得减少，凤凰网《风暴眼》就也曾发表过一篇题为《贝壳找房，正在狂“薅”卖房主说念主？》的报说念。

按文中所言，淌若按卖家308万挂牌价的屋子来预备，使用好赞办事加收0.4%的办事费，单这笔钱就要上万。

淌若任由贝壳凭借把持上风不休加多从卖房主说念主身上“薅羊毛”，贝壳粗略率也将成为楼市复苏的最大阻力。

© THE END

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